Kütahya’da Apartmanda Bina Bakım ve Onarımında Yasal Sorumluluklar

Kütahya’da Apartmanda Bina Bakım ve Onarımında Yasal Sorumluluklar

Kütahya’da Apartmanda Bina Bakım ve Onarımında Yasal Sorumluluklar

Apartman yaşamı, ortak alanların düzenli bakımını ve onarımını gerektirir. Kütahya’da apartman sahipleri ve yöneticileri için bina bakım ve onarımında yasal sorumluluklar, Kat Mülkiyeti Kanunu başta olmak üzere birçok yasa ve yönetmelikle belirlenmiştir. Bu yazıda, bina bakım ve onarım süreçlerinde yasal yükümlülükleri A’dan Z’ye ele alacağız.

1. Apartman Bakım ve Onarımında Temel Hukuki Dayanaklar

Türkiye’de apartmanların bakım ve onarım sorumlulukları, aşağıdaki yasal çerçeveye dayanmaktadır:

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 634: Apartman ve sitelerde yönetim, bakım ve onarım işlerinin nasıl yürütüleceğini belirler.

Türk Borçlar Kanunu: Ortak giderlerin paylaşımı ve sözleşmelere ilişkin düzenlemeler içerir.

Belediye İmar Yönetmelikleri: Binaların bakım, güçlendirme ve tadilat kurallarını belirler.

İş Sağlığı ve Güvenliği Mevzuatı: Apartman görevlilerinin güvenliği ve bakımla ilgili yükümlülükleri kapsar.

2. Bina Bakım ve Onarımında Kat Maliklerinin Sorumlulukları

Kat malikleri, apartmanın ortak alanlarının korunması ve düzenli bakımının sağlanmasında ortak sorumluluğa sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, malikler şu yükümlülüklere sahiptir:

Zorunlu Bakım ve Onarımlar: Çatı, dış cephe, asansör, merdiven boşlukları gibi ortak alanların bakımı ihmal edilmemelidir.

Apartman Aidatları: Bakım ve onarım için gerekli masraflar, apartman sakinlerinden alınan aidatlarla karşılanır.

Oy Birliği ile Alınması Gereken Kararlar: Büyük çaplı tadilatlar (örneğin asansör yenileme veya dış cephe mantolama) için kat maliklerinin oy çokluğu veya oy birliğiyle karar alması gerekir.

Zarara Yol Açan Müdahaleler: Kat malikleri, apartmanda diğer sakinlere zarar verecek değişiklikler yapamaz.

3. Apartman Yönetiminin Sorumlulukları

Apartman yöneticisi veya yönetim kurulu, bina bakım ve onarım işlerini organize etmekle yükümlüdür. Yönetimin başlıca görevleri şunlardır:

Periyodik Bakım Planı Hazırlamak: Asansör bakımı, yangın merdiveni kontrolü, su tesisatı bakımı gibi işleri düzenli olarak takip etmek.

Güvenlik ve İş Sağlığı Kurallarına Uymak: Apartmanda çalışan görevli veya bakım personelinin iş sağlığı ve güvenliği şartlarına uygun olarak çalışmasını sağlamak.

Belediye ve Yetkili Kurumlarla İletişimde Olmak: Bina ile ilgili ruhsat, onarım izinleri ve yapı denetimi ile ilgili mevzuatlara uyum sağlamak.

4. Ortak Alanların Bakımı ve Onarımında Uyulması Gereken Mevzuatlar

Ortak alanların bakımı ve onarımında şu hususlara dikkat edilmelidir:

Asansör Bakımı: Asansörlerin periyodik bakım ve kontrolleri TS EN 81-80 standardına uygun olarak yılda en az bir kez yapılmalıdır.

Çatı ve Dış Cephe Bakımı: Çatı izolasyonu, yağmur iniş borularının temizliği düzenli olarak kontrol edilmelidir. Mantolama yapılacaksa belediyeden izin alınmalıdır.

Yangın Güvenliği Önlemleri: Yangın merdivenlerinin açık ve erişilebilir olması, yangın tüplerinin düzenli bakımı zorunludur.

5. Bakım ve Onarım Masraflarının Paylaşımı

Bakım ve onarım masrafları, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre şu şekilde paylaşılır:

Zorunlu bakım masrafları (asansör, çatı, tesisat) tüm kat maliklerinden alınır.

Bağımsız bölümlere özel bakım giderleri (örneğin özel balkon tadilatı) sadece ilgili kat maliki tarafından ödenir.

Büyük onarımlar için apartman yönetimi fon oluşturabilir veya özel aidat artırımı yapabilir.

6. Yasal Yaptırımlar ve Cezalar

Bina bakım ve onarımını ihmal eden apartmanlar için çeşitli yaptırımlar mevcuttur:

Apartman Yönetimi ve Kat Maliklerine İdari Para Cezaları: Belediyeler, apartmanların bakım kurallarına uymaması halinde para cezası kesebilir.

Asansör Güvensizliği Durumunda Mühürleme: Denetimlerde uygun bulunmayan asansörler mühürlenebilir.

Yönetim Kurulunun Hukuki Sorumluluğu: Eksik bakım nedeniyle oluşan kazalarda apartman yönetimi tazminat ödemek zorunda kalabilir.

Sonuç: Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kütahya’da apartmanlarda bakım ve onarım süreçlerini sorunsuz yönetebilmek için:

Düzenli bakım planı oluşturulmalı.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hareket edilmeli.
Aidat ve bakım masrafları düzenli toplanmalı.
Belediye ve ilgili mercilerle iletişimde olunmalı.
Yangın ve güvenlik tedbirleri ihmal edilmemeli.

Bina bakım ve onarımıyla ilgili sorumlulukları yerine getirmek, apartman sakinlerinin huzurunu ve güvenliğini sağlamanın yanı sıra, olası yasal yaptırımlardan kaçınmak açısından da büyük önem taşır.